来源:建筑时报 发表于:2022-02-08
自2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，强调要大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好后，老旧小区改造的“加速键”就此启动：2021年3月《政府工作报告》明确，2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个；2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平；从2020年12月到2021年11月，根据各地方的实践，住建部连续推出了四批老旧小区改造可复制政策机制清单……老旧小区改造的全面推进，预示着我国的城市更新进入到一个新的发展阶段。
为何改造？
城镇老旧小区指城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。主要问题有管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重；许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题；物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等。据各地初步摸查，目前，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。
改造老旧小区，无疑将可以有效提升居民居住品质和生活幸福感。特别是在老旧小区居民老龄化程度逐年增高的情况下，通过加装电梯、平整道路，将使老旧小区更适合老年人居住环境，实现“适老化改造”。同时，老旧小区改造有利于促进就业，带动户内改造、装饰装修、家电生产等上下游产业发展，可为扩大内需提供动力。用城镇老旧小区改造这个“小切口”，推进城市开发建设模式转型、基层社会治理新格局构建的大改革，为城市治理体系和治理能力现代化提供强大动力，功莫大焉。
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了老旧小区改造对象范围：为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（含单栋住宅楼），要重点改造2000年底前建成的老旧小区。并为老旧小区改造列出了时间表：到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
怎样改造？
根据住建部发布的数据，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户，超额完成了既定目标。而根据今年的《政府工作报告》，政府投资将更多向惠及面广的民生项目倾斜，2021年的新开工改造城镇老旧小区将达5.3万个，老旧小区改造加速推进。
那么，老旧小区究竟怎样去改造呢？为指导各地因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策，住建部采取边总结边推进的办法，从2020年12月到2021年11月，先后公布了四批城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，供各地结合实际学习借鉴。
2020年12月，住建部公布了第一批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》。该清单政策机制分为加快改造项目审批、存量资源整合利用和改造资金政府与居民、社会力量合理共担等三个方面。2021年1月，住建部公布了第二批可复制政策机制清单，从前期准备、工程审批、建设安装、运营维护等方面总结部分地区既有住宅加装电梯可复制的政策机制。2021年5月，住建部公布了第三批可复制政策机制清单，总结各地在城镇老旧小区改造中深入开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与、存量资源整合利用、落实各方主体责任、加大政府支持力度等方面可复制政策机制。2021年11月，住建部公布了第四批可复制政策机制清单，聚焦国务院大督查、审计发现及群众反映比较集中的部分地方城镇老旧小区改造计划不科学不合理、统筹协调不够、发动居民共建不到位、施工组织粗放、建立长效管理难、多渠道筹措资金难等六大问题，有针对性地总结各地解决问题的可复制政策机制和典型经验做法。
如何保障？
老旧小区改造是非常复杂的工程，如何确保改造顺利推进，改造资金从何而来？改造完之后又如何维护好？老旧小区改造一头连着民生，一头连着发展。要做好这项“民心工程”任重道远，必须要做好保障工作，建立起长效的管理机制。
其中，改造资金从何而来是一个难点。《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。
为了解决改造资金难题，各地在意见指导下进行了探索实践：河北省、山东聊城、内蒙古、浙江绍兴等地，要求所有住宅用地、商服用地的土地出让收入，先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金，剩余部分再按规定进行分成；长沙、宁波、青岛出台政策，居民可提取住房公积金，用于老旧小区改造项目和加装电梯；为吸引市场力量参与，四川省、山东省推广政府和社会资本合作（PPP）模式，引导社会资本参与改造；重庆市、吉林省、浙江省、山东省、广东省等地政府在金融方面予以大力支持，出台了涵盖培育规模化实施运营主体、编制一体化项目实施方案、探索创新融资模式、创新金融产品和服务、与金融机构建立协同工作机制等举措。
为建立长效管理机制，确保改造成果，各地在实践中也形成了一批好经验：湖北省咸宁市坚持建管并重，将社区治理能力建设融入改造过程，结合改造同步完善小区治理结构、健全小区长效管理机制；北京市昌平区昌盛社区在改造中通过拆墙并院、拆除违法建设、统一封闭管理，降低管理成本，有效破解开放式老旧小区物业管理难题；浙江省宁波市推行住宅专项维修资金“即交即用即补”机制，提升老旧小区住宅专项维修资金交存占比等等。
目前，一些老旧小区的改造已取得可喜成果，项目建设的成就也体现了政府积极践行以人民为中心的发展思想和不断加大民生投入、破解民生难题、增进民生福祉的初心。不过，要进一步提升人民群众获得感、幸福指数，在加快推进老旧小区改造的同时，还需不断完善改造后常态化、长效化、优质化的自治治理与管理，让老旧小区的改造既有速度，更有温度。